El defensor del Pueblo de Lanús, Alejandro Gorrini (foto) redactó el siguiente informe como análisis comparativo nueva ley de alquileres ley 27.551:“Para los contratos nuevos o que vuelvan a celebrarse entre las partes una vez vencido el plazo del DNU se aplicará la nueva normativa de la ley 27.551.-
Nuevo plazo de alquiler para vivienda:
El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. "Mínimo" quiere decir que podes pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.
Pagos al firmar nuevo contrato:
Al momento de firmarse el nuevo contrato solo te pueden pedir un mes como depósito en garantía, de igual valor que el monto del alquiler y el mes anticipado. El dinero depositado como garantía te lo tienen que devolver al finalizar el contrato si no hay reparaciones que realizar en la vivienda. Te devuelven el monto de dinero que pagaste por el último alquiler.
Garantías:
El inquilino debe proponer al menos dos alternativas de garantías entre las siguientes:
1) título de propiedad inmueble
2) aval bancario
3) seguro de caución;
4) garantía de fianza o fiador solidario; o
5) garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio. En caso de ser más de un inquilino se debe sumar los ingresos de cada uno.
El inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble (luz, gas, agua, servicios). No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino las expensas que derivan de gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Expensas y Gastos:
El inquilino no debe pagar las expensas extraordinarias, que son todos aquellos gastos fuera de lo común, destinados a que el inmueble pueda ser usado para el fin que tiene en el contrato. Por ejemplo: vivienda, ejemplo: reparación del techo.
El inquilino solo debe abonar los gastos normales y habituales de uso y conservación.
El dueño de la vivienda debe abonar todos los gastos que no sean ocasionados por el inquilino.
Si hay una reparación y el locador no la realiza, el inquilino la puede hacer y descontar del monto del alquiler, previa notificación al dueño del inmueble.
Si la casa no puede usarse por el estado de daño y deterioro, podes rescindir el contrato.
Ajuste del Precio del alquiler
Es anual y se utilizan dos índices combinados: art.14: IPC y RIPTE
Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El propietario debe registrar el contrato en Afip y entregar factura electrónica al inquilino.-
Es importante resaltar que estos cambios solo se aplican a los alquileres destinados a uso privado o familiar, no así respecto de los inmuebles comerciales, para los cuales continua vigente el anterior régimen legal, con la única excepción de la extensión del plazo mínimo de tres años.
“Decreto 320/2020
Acordate que se encuentra vigente el Decreto 320, y que por esa norma:
Suspension de desalojos hasta el 30/09/20; prórroga de contratos vencidos hasta el 30/09 y congelamiento de precios de alquileres hasta el 30/09.
Con el objetivo de evitar la generación de deudas por parte de los inquilinos y mantener la cadena de pagos recomendamos desde la defensoría del pueblo que siempre se debe tratar de cumplir con los compromisos económicos en la medida de las posibilidades,
Por lo tanto :
Se pueden prorrogar los contratos de alquiler destinados a vivienda única urbana o rural; de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de la profesión; de inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; de inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas.-
No renueves tu contrato ahora , espera hasta el 30 de setiembre y hacelo con la nueva ley.
¿Qué monto debo pagar en concepto de alquiler hasta el 30 de septiembre?
El valor del alquiler vigente a marzo de 2020.
¿Se genera deuda por el congelamiento?
Sí.
¿Cómo se determina?
Por la diferencia entre el alquiler congelado y el que correspondía pagar por contrato.-
¿Cómo puedo cancelar esa diferencia?
se podrán pagar en tres (3) y seis (6) cuotas sin interés, consecutivas a partir de octubre. no se pueden aplicar intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
¿Pueden desalojarme si no pago?
No, hasta el día 30 de septiembre del año en curso están suspendidos los desalojos.
Veni a asesorarte a la Defensoria del Pueblo de Lanús, nos encontramos recepcionando gran cantidad de consultas sobre esta temática.
Evitá problemas o situaciones conflictivas, es importante generar puntos de entendimiento y acuerdo, especialmente en los contratos de alquiler informales o de palabra en los cuales también opera el decreto.
Ante cualquier duda o consulta te podemos ayudar, comunicate con la defensoría del pueblo de lanús, a las líneas 2000-3083/4357-5183 o vía email a consultas@defensoríadelpueblolanus.org”.