Informe Económico Semanal del Banco Ciudad
La construcción continúa en su senda ascendente, registrando el ISAC-INDEC una expansión del 7,4% anual en septiembre y del 4,6% en los primeros 9 meses de 2013. En su medición sin estacionalidad, la construcción avanzó un 0,7% mensual y, si bien aún se encuentra por debajo de su pico de 2011, acumula cuatro trimestres consecutivos de recuperación, sosteniéndose como una de las actividades más dinámicas de 2013.En la vereda de enfrente, el mercado inmobiliario parece no encontrar un piso. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras se redujo un 19% en agosto, acumulando sólo 21.400 operaciones en 2013, con una caída del 33%. Fruto de esta dinámica bajista, el mercado inmobiliario se encuentra operando en los menores niveles en más de 20 años, incluso por debajo de los críticos 2001 y 2002.
¿Cuáles son los principales motores de la construcción? En primer lugar, la obra pública pre-electoral. Las obras de infraestructura y viales resultaron las más dinámicas en septiembre, con subas del 14% anual, acompañadas por un repunte de las edificaciones comerciales, de oficinas e industriales (9,5%) y de la construcción de viviendas (4,7%).
Más allá del previsible impulso de la obra pública, en las obras residenciales jugó un rol no menor la caída del costo de la construcción en dólares. Si bien en septiembre el costo de construir creció un 22% anual en pesos, medido al tipo de cambio “blue” cayó un 17%. La baja del costo de la construcción, combinada con las restricciones para atesorar divisas y girar dividendos al exterior, sumada a créditos a tasas reguladas, también ayuda a explicar el repunte de las edificaciones comerciales y productivas, buscándose, al igual que en el caso de las familias, invertir en activos dolarizados, aprovechando la creciente brecha cambiaria.
Ahora bien, ¿por qué se contrae el mercado inmobiliario? Como contracara de la que ocurre con la construcción, su caída, iniciada en 2012, está especialmente asociada a las
restricciones y brecha cambiaria, predominando una postura conservadora tanto de la oferta como de la demanda de inmuebles, que mantiene al mercado virtualmente paralizado.
Asimismo, la brecha abierta entre el ingreso de las familias y la cotización del dólar paralelo (referencia del precio de las propiedades) es otro de los elementos que golpea a la demanda. A mediados de 2013, se necesitaban 55 salarios promedio para acceder a un departamento usado de 30 m2 en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que un año atrás se requerían 43 sueldos y 38 en 2011. Esto implica que, para comprar la misma propiedad, se necesitan 17 salarios más que hace dos años, previo a la aplicación del cepo al dólar.
A lo anterior se agrega que los valores de los alquileres crecieron por debajo de la inflación, generando una mejora de la relación alquiler/ingreso. Este abaratamiento relativo de los alquileres, a contramano del encarecimiento de las propiedades, dio la estocada final a la demanda de inmuebles. Es decir, mirando el indicador que se mire, a partir de la imposición del cepo, se produjo un fuerte deterioro en el acceso a la vivienda de los asalariados.
En este contexto, ¿cómo sigue la historia? Es previsible una retracción de la obra pública tras las elecciones, junto una reducción de la obra privada, según se desprende de las estadísticas de permisos de edificación. Así, la construcción podría experimentar una caída en 2014, aunque manteniéndose en niveles históricamente elevados. La experiencia de Venezuela puede ser aleccionadora en este sentido: con una brecha cambiaria de 380%, cepo al dólar y tasas de interés reales negativas, la construcción acumula este año una ligera caída respecto de su pico de 2012, pero se mantiene 45% arriba de los niveles de 7 años atrás, previo al salto de la brecha cambiaria.
Por el contrario, en el caso del mercado inmobiliario, las perspectivas no resultan alentadoras, y poco puede esperarse hasta tanto no se solucione el problema de fondo: alta inflación, desdoblamiento cambiario y falta de crédito de largo plazo. El crédito hipotecario en Argentina equivale hoy al 1,7% del PIB, cifra que resulta extremadamente baja no sólo respecto de nuestra propia historia (5% en los ´90s), sino particularmente decepcionante si se la compara con otros países latinoamericanos (4% en Brasil, 4,4% en Perú y 17% en Chile).